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# Créer une simulation VIR

# ${color}[#10116e](Créer une simulation VIR)

|| La **simulation VIR** se présente de la même manière qu’une [simulation classique](https://help.mabrik.immo/fr/article/creer-une-simulation-r1wgwm/), mais elle comporte des **champs supplémentaires** spécifiques à ce type d’opération.

### ${color}[#1a72f5](🏗️ Qu’est-ce qu’une VIR ?)

La **VIR (Vente d’Immeuble à Rénover)** est un contrat de vente spécifique, encadré par la loi du 13 juillet 2006, qui concerne la cession d’un **immeuble ancien assortie d’un programme de rénovation**.
Dans ce cadre, le vendeur s’engage à réaliser ou à faire réaliser les travaux prévus au contrat, et l’acquéreur paie le prix au fur et à mesure de l’avancement du chantier, selon un calendrier fixé.
Ce dispositif, proche de la VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), offre une sécurité juridique à l’acquéreur, puisque les travaux sont strictement encadrés et garantis.

### ${color}[#1a72f5](🎯 L’intérêt principal de la VIR)

L’un des grands atouts de la **Vente d’Immeuble à Rénover (VIR)** est que le **coût des travaux n’est pas porté par le marchand de biens**, mais directement par l’**acquéreur**.
Concrètement, même si c’est le marchand qui pilote et réalise les travaux, c’est l’acquéreur qui en **assume le financement**, via un paiement échelonné au fur et à mesure de l’avancement du chantier.
👉 Cela permet au marchand de biens de **ne pas immobiliser sa trésorerie** sur la partie rénovation, tout en sécurisant la transaction grâce au cadre légal strict de la VIR.

### ${color}[#1a72f5](Créer une simulation VIR)

Pour réaliser une **simulation VIR**, il vous suffit de **sélectionner la case « Projet VIR »** lors du démarrage de votre simulation.

![](https://storage.crisp.chat/users/helpdesk/website/-/6/4/8/3/648301c8eb97d000/capture-decran-2025-09-02-a-23_tr8srv.png =500xauto)

|| Tous les éléments saisis dans la simulation sont automatiquement reportés dans le plan de trésorerie.

Le fait de **cocher la case VIR** a plusieurs impacts dans votre simulation.

👉 Tout d’abord, au niveau des **dépenses de votre opération**, et plus particulièrement dans la catégorie **« Autres dépenses »** :
Vous pouvez **transférer certaines dépenses aux acquéreurs**
Ces dépenses seront alors automatiquement réparties **chez chaque acquéreur** dans votre **plan de trésorerie**
* Diagnostic de mise en copropriété
* EDD de mise en copropriété
* Enregistrement de pièce VIR
* Frais de notaire liés à la mise en copropriété

![](https://storage.crisp.chat/users/helpdesk/website/-/6/4/8/3/648301c8eb97d000/capture-decran-2025-09-02-a-23_1gs04vo.png =500x68)
👉 Une nouvelle section **« Détails VIR »** apparaît dans votre simulation (sous la partie **Dépenses**) avec deux champs :
* **CA VIR**
* **Encaissement CA VIR**

![](https://storage.crisp.chat/users/helpdesk/website/-/6/4/8/3/648301c8eb97d000/capture-decran-2025-09-02-a-23_1e7da3k.png =300x139)
###### ${color}[#1a72f5](CA VIR)

Cette étape vous permet de **scinder la répartition** entre :
* Le **chiffre d’affaires** du **bien existant** et de la **partie travaux**
* Les **tranches d’appels de fonds** sur la partie **travaux des parties communes** et **travaux des parties privatives**

Les éléments affichés dans ce tableau sont **repris de la partie « Projet » de votre simulation** :
* **Numéro et type de lot**
* **Total tantièmes de copropriété** : correspond à la pondération de vos lots
* **Clients** (optionnel) : choisissez ou créez le contact qui achète votre lot
* **Chiffre d’affaires**
* **Répartition du chiffre d’affaires** entre bien existant et travaux : le calcul se fait automatiquement en fonction des informations saisies dans la partie **Travaux** (colonne de droite du tableau)
* **Dates de précontrat (promesse)** et de **réitération (revente)** : la date de réitération est obligatoire. Les dates doivent être indiquées au format **JJ/MM/AAAA**
* **Montant total des parties communes**
* **Montant total des parties privatives**

👉 Concernant le **montant des appels de fonds travaux**, vous pouvez ajouter des **jalons** (tranches d’appels de fonds) pour planifier le financement étape par étape.

⚠️ Pour pouvoir **valider la simulation**, les champs suivants sont **obligatoires** :
* La **date de réitération**
* Le **montant des travaux des parties communes**
* Le **montant des travaux des parties privatives**

![](https://storage.crisp.chat/users/helpdesk/website/-/6/4/8/3/648301c8eb97d000/capture-decran-2025-09-02-a-23_1a4skm4.png)

|| Pour modifier les données non modifiables dans le tableau, retournez dans votre simulation, dans la partie Projet, puis ajustez directement les informations.


###### ${color}[#1a72f5](ENCAISSEMENT CA VIR)

Cette étape vous permet d’indiquer les **dates d’encaissement du chiffre d’affaires**.
En fonction des informations saisies, les montants seront automatiquement **reportés dans votre plan de trésorerie**.

Commencez par renseigner la **date de votre acquisition**.
À partir de cette date et des **dates de réitération prévues pour chaque lot** (saisies dans le tableau **CA VIR**), nous calculons automatiquement le **pourcentage du chiffre d’affaires financé** après *X* mois.
Concernant la **partie travaux** :
* Les montants indiqués dans le tableau **CA VIR** sont repris automatiquement
* Vous pouvez ensuite préciser la **date de début des travaux** ainsi que la **durée nécessaire** pour atteindre chaque pourcentage d’avancement

![](https://storage.crisp.chat/users/helpdesk/website/-/6/4/8/3/648301c8eb97d000/encaissement-vir_1k41r52.png =500x332)

||| ⚠️ Dans cette étape, tous les champs sont obligatoires pour pouvoir valider la simulation.

###### ${color}[#1a72f5](MONTANT À FINANCER)

 Dans la partie **Financement**, le **montant à financer** diffère d’une simulation classique, puisque ce sont vos **acquéreurs qui financent les travaux**.
👉 Cela réduit considérablement votre **besoin en financement** et donc votre **besoin en trésorerie**, par rapport à une opération classique.

![](https://storage.crisp.chat/users/helpdesk/website/-/6/4/8/3/648301c8eb97d000/montant-a-financer-vir_ayba34.png =400x49)


Le calcul pris en compte est le suivant :
**Montant à financer = Acquisition totale + 20 % acompte travaux + 60 % ingénierie**

|| 💡 Pour affiner ce montant, consultez directement votre plan de trésorerie.

###### ${color}[#1a72f5](GARANTIE FINANCIÈRE D'ACHÈVEMENT GFA)

La **GFA (Garantie Financière d’Achèvement)** est disponible uniquement en mode **« Projet VIR »**.
En cliquant sur **« Ajouter un financement »**, vous pouvez sélectionner la **GFA**, même si le pourcentage de financement est déjà à **100 %**.

![](https://storage.crisp.chat/users/helpdesk/website/-/6/4/8/3/648301c8eb97d000/gfa-1_1gmvs0v.png =600x135)

Dans la fenêtre qui s’ouvre, vous devez préciser : 
Le **pourcentage** appliqué
La **base de calcul** :
* soit sur le **chiffre d’affaires**
* soit sur le **montant des travaux et de l’ingénierie**

![](https://storage.crisp.chat/users/helpdesk/website/-/6/4/8/3/648301c8eb97d000/gfa-2_1iz0d4d.png =400x126)

👉 Le **montant à financer** sera calculé automatiquement, mais vous pouvez le modifier si besoin.

|| La GFA s’intègre ensuite automatiquement dans votre plan de trésorerie.

### ${color}[#1a72f5](PLAN DE TRESORERIE)

Lorsque vous cochez la case **« Projet VIR »**, le **plan de trésorerie** est automatiquement activé dans les étapes de votre opération.
👉 Tous les **montants saisis dans votre simulation principale** sont alors **reportés automatiquement** dans votre plan de trésorerie.