Créer une simulation VIR

🏗️ Qu’est-ce qu’une VIR ?

La VIR (Vente d’Immeuble à Rénover) est un contrat de vente spécifique, encadré par la loi du 13 juillet 2006, qui concerne la cession d’un immeuble ancien assortie d’un programme de rénovation.

Dans ce cadre, le vendeur s’engage à réaliser ou à faire réaliser les travaux prévus au contrat, et l’acquéreur paie le prix au fur et à mesure de l’avancement du chantier, selon un calendrier fixé.

Ce dispositif, proche de la VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), offre une sécurité juridique à l’acquéreur, puisque les travaux sont strictement encadrés et garantis.

🎯 L’intérêt principal de la VIR

L’un des grands atouts de la Vente d’Immeuble à Rénover (VIR) est que le coût des travaux n’est pas porté par le marchand de biens, mais directement par l’acquéreur.

Concrètement, même si c’est le marchand qui pilote et réalise les travaux, c’est l’acquéreur qui en assume le financement, via un paiement échelonné au fur et à mesure de l’avancement du chantier.

👉 Cela permet au marchand de biens de ne pas immobiliser sa trésorerie sur la partie rénovation, tout en sécurisant la transaction grâce au cadre légal strict de la VIR.

Créer une simulation VIR

Pour réaliser une simulation VIR, il vous suffit de sélectionner la case « Projet VIR » lors du démarrage de votre simulation.

Le fait de cocher la case VIR a plusieurs impacts dans votre simulation.

👉 Tout d’abord, au niveau des dépenses de votre opération, et plus particulièrement dans la catégorie « Autres dépenses » :

Vous pouvez transférer certaines dépenses aux acquéreurs

Ces dépenses seront alors automatiquement réparties chez chaque acquéreur dans votre plan de trésorerie

• Diagnostic de mise en copropriété
• EDD de mise en copropriété
• Enregistrement de pièce VIR
• Frais de notaire liés à la mise en copropriété

👉 Une nouvelle section « Détails VIR » apparaît dans votre simulation (sous la partie Dépenses) avec deux champs :

• CA VIR
• Encaissement CA VIR

CA VIR

Cette étape vous permet de scinder la répartition entre :

• Le chiffre d’affaires du bien existant et de la partie travaux
• Les tranches d’appels de fonds sur la partie travaux des parties communes et travaux des parties privatives

Les éléments affichés dans ce tableau sont repris de la partie « Projet » de votre simulation :

• Numéro et type de lot
• Total tantièmes de copropriété : correspond à la pondération de vos lots
• Clients (optionnel) : choisissez ou créez le contact qui achète votre lot
• Chiffre d’affaires
• Répartition du chiffre d’affaires entre bien existant et travaux : le calcul se fait automatiquement en fonction des informations saisies dans la partie Travaux (colonne de droite du tableau)
• Dates de précontrat (promesse) et de réitération (revente) : la date de réitération est obligatoire. Les dates doivent être indiquées au format JJ/MM/AAAA
• Montant total des parties communes
• Montant total des parties privatives

👉 Concernant le montant des appels de fonds travaux, vous pouvez ajouter des jalons (tranches d’appels de fonds) pour planifier le financement étape par étape.

⚠️ Pour pouvoir valider la simulation, les champs suivants sont obligatoires :

• La date de réitération
• Le montant des travaux des parties communes
• Le montant des travaux des parties privatives

ENCAISSEMENT CA VIR

Cette étape vous permet d’indiquer les dates d’encaissement du chiffre d’affaires.

En fonction des informations saisies, les montants seront automatiquement reportés dans votre plan de trésorerie.

Commencez par renseigner la date de votre acquisition.

À partir de cette date et des dates de réitération prévues pour chaque lot (saisies dans le tableau CA VIR), nous calculons automatiquement le pourcentage du chiffre d’affaires financé après X mois.

Concernant la partie travaux :

• Les montants indiqués dans le tableau CA VIR sont repris automatiquement
• Vous pouvez ensuite préciser la date de début des travaux ainsi que la durée nécessaire pour atteindre chaque pourcentage d’avancement

MONTANT À FINANCER

Dans la partie Financement, le montant à financer diffère d’une simulation classique, puisque ce sont vos acquéreurs qui financent les travaux.

👉 Cela réduit considérablement votre besoin en financement et donc votre besoin en trésorerie, par rapport à une opération classique.

Le calcul pris en compte est le suivant :

Montant à financer = Acquisition totale + 20 % acompte travaux + 60 % ingénierie

GARANTIE FINANCIÈRE D'ACHÈVEMENT GFA

La GFA (Garantie Financière d’Achèvement) est disponible uniquement en mode « Projet VIR ».

En cliquant sur « Ajouter un financement », vous pouvez sélectionner la GFA, même si le pourcentage de financement est déjà à 100 %.

Dans la fenêtre qui s’ouvre, vous devez préciser :

Le pourcentage appliqué

La base de calcul :

• soit sur le chiffre d’affaires
• soit sur le montant des travaux et de l’ingénierie

👉 Le montant à financer sera calculé automatiquement, mais vous pouvez le modifier si besoin.

PLAN DE TRESORERIE

Lorsque vous cochez la case « Projet VIR », le plan de trésorerie est automatiquement activé dans les étapes de votre opération.

👉 Tous les montants saisis dans votre simulation principale sont alors reportés automatiquement dans votre plan de trésorerie.

Mis à jour le : 03/09/2025