Créer une simulation

Une fois votre opération créée, vous accédez à l’étape de la simulation. C’est une étape essentielle, car de nombreux éléments définis ici seront repris dans les étapes suivantes de votre opération.

Pour lancer votre première simulation, cliquez sur « Créer une simulation » en haut à droite de votre écran.

Dans le simulateur, vous pouvez compléter l’ensemble des champs relatifs à votre opération.

La simulation se compose de plusieurs grandes parties :

• Synthèse de l'opération : résultat après financement
• Acquisition : ce que vous achetez
• Projet : ce que vous prévoyez de vendre
• Dépenses : les différents postes de dépenses liés à votre opération
• Résultat avant financement : Résultat avant les frais financiers et les frais de gestion
• Financement : les modes de financement mobilisés
• Frais de gestion interne : les coûts liés à la gestion de votre opération

Synthèse de l'opération

En haut de votre écran, vous retrouvez la synthèse de votre opération.

Il s’agit du résultat final après financement, qui reprend les principaux indicateurs de votre projet :

• Prix d’achat FAI : prix de votre acquisition, frais d’agence inclus
• Frais d’acquisition : communément appelés frais de notaire
• Dépenses totales : cumul de l’ensemble des dépenses liées au projet
• Frais de financement : cumul de tous les frais liés au financement
• Frais de gestion interne : coûts liés à la gestion de votre opération
• Coût total : Prix d’achat FAI + Frais d’acquisition + Dépenses totales + Frais de financement + Frais de gestion interne
• Chiffre d’affaires : produit de la revente + loyers perçus
• Marge : Chiffre d’affaires – Coût total
• TVA : TVA collectée sur la vente – TVA déductible (honoraires d’agence, frais d’acquisition, dépenses, frais de financement)
• Marge nette de TVA : Marge – TVA
• Rentabilité (%) : Marge ÷ Coût total
• Taux de marge (%) : Marge ÷ Chiffre d’affaires

Pour visualiser le détail lot par lot, cliquez sur « Détail par lot », situé en bas à droite du bloc Synthèse de l’opération.

Paramètres

Au début de la simulation, vous devez effectuer un premier choix concernant les paramètres suivants :

Frais d’acquisition

• Frais acquisition réduits : destinés aux marchands de biens avec un engagement de revente sous 5 ans
• Frais acquisition classiques : applicables aux particuliers ou aux opérations hors marchands de biens.

Projet VIR

Cette option permet de réaliser une simulation spécifique à la vente d’immeuble à rénover (VIR) (voir la fiche simulation VIR).

Opération à l'étranger : TVA prise en compte : Vous pouvez définir le taux de TVA applicable à la revente.

⚠️ Ne modifiez pas cette valeur si votre opération se situe en France avec le taux standard de 20 %.

Cette option est principalement utile pour les opérations réalisées à l’étranger, où les taux de TVA peuvent être différents.

Le taux choisi s’appliquera :

• à la TVA sur la revente,
• ainsi qu’à la TVA sur les frais d’agence.

Pour les dépenses, vous devrez sélectionner manuellement le taux de TVA correspondant à chaque poste.

Nom de la simulation : attribuez un nom à votre simulation afin de la retrouver facilement dans la page de synthèse des simulations.

Description : ajoutez une description pour préciser le contexte ou les particularités de votre simulation.

Acquisition

La partie Acquisition concerne votre achat.

Vous allez renseigner différents champs qui permettront de calculer votre coût d’acquisition global :

Prix net vendeur : prix d’achat hors frais d’agence.

Frais d’agence : honoraires liés à la transaction. Vous devez saisir les honoraires TTC ; le logiciel calcule automatiquement les honoraires HT.

Vous devez ensuite préciser si les honoraires sont :

• À la charge du vendeur
• À la charge de l’acquéreur

Ce choix a un impact sur plusieurs éléments dans le simulateur :

• Montant des frais d’acquisition : Si les honoraires sont à la charge de l’acquéreur, les frais d’acquisition seront moins élevés, car calculés uniquement sur le prix net vendeur.
• Récupération de la TVA (si votre opération y est soumise) : Vous pourrez récupérer la TVA uniquement si les honoraires sont à la charge de l’acquéreur.

Prix FAI (frais d'agence inclus) : il vient se calculer tout seul Prix net vendeur + Frais d'agence.

Frais d’acquisition (frais de notaire) : Les frais d’acquisition sont calculés automatiquement selon le barème de la Chambre des Notaires. Le calcul prend en compte :

• Les émoluments du notaire (calculés par tranches)
• Les droits et taxes (réduits pour les marchands de biens)
• Les formalités (forfait estimé à 1 200 €)

Ce calcul est très précis et permet d’estimer au mieux vos frais d’acquisition. Une légère différence peut toutefois exister, liée au montant exact des formalités, qui est variable.

Coût total : le coût total de votre acquisition correspond à la somme suivante : Prix net vendeur + Frais d’agence + Frais d’acquisition.

Achat auprès d'un professionnel avec TVA : Si vous acheté votre bien auprès d'un professionnel avec TVA, si votre opération est soumise à TVA vous pourrez récupérer cette TVA lors de la revente. En cochant la case "Achat auprès

Projet

La partie Projet concerne la revente de vos lots. Vous pouvez créer autant de lots que nécessaire en cliquant sur le bouton « Ajouter un lot ».

Une fois le lot ajouté, vous devez compléter les différents champs suivants :

Type de bien : maison, appartement, terrain, immeuble, immobilier pro et parking

Désignation : numéro du lot, niveau (RDC, étage…) ou toute indication utile pour identifier le bien.

Surface du lot : surface totale du lot.

Prix au m² : calculé automatiquement à partir du prix de revente et de la surface.

Dans le cas d’une opération comportant un grand nombre de lots, vous pouvez gagner du temps en appliquant un prix au m² unique à l’ensemble de vos lots.

Pour cela, il vous suffit de renseigner la case « Prix au m² », située juste en dessous du sous-titre Projet.

Portage : durée prévisionnelle de détention du lot avant revente. Cette donnée est utilisée pour calculer les frais de financement de l’opération.

Loyer mensuel : montant du loyer si le lot est occupé.

Total loyer : calculé automatiquement (Durée de portage × Loyer mensuel).

Exemple : portage de 12 mois × 500 €/mois = 6 000 €.

Si le locataire part avant la revente, vous pouvez corriger ce montant manuellement (ex. 6 mois × 500 € = 3 000 €).

TVA : Vous pouvez choisir un type de TVA pour chaque lot :

• Exonération de TVA : aucune TVA appliquée, ni sur la revente, ni sur les dépenses.
• TVA sur marge :
• • Marge brute = Prix de vente – Prix d’achat
  • Marge nette = Marge brute ÷ 1,2
  • TVA sur marge = Marge brute – Marge nette
• TVA sur le prix total de vente : TVA de 20 % appliquée sur le prix HT (et non “prix TTC – 20 %”).

Vous pouvez choisir un type de TVA pour chaque lot.

Pondération : La pondération est un élément clé pour le calcul de la rentabilité. Elle permet de définir le poids de chaque lot dans l’opération. Plusieurs modes de calcul sont possibles :

• Par surface : chaque lot est pondéré selon sa surface relative (pertinent si les lots sont similaires, ex. appartements ou terrains).
• Par nombre de lots : à utiliser lorsque tous les lots sont identiques.
• Par prix de revente (méthode la plus courante) : pondération selon la valeur de revente de chaque lot par rapport au total.
• Manuelle : vous définissez vous-même la pondération.

Exemple : achat avec prix déjà ventilé d’une maison avec terrain détaché → prix global 500 000 € réparti en 400 000 € pour la maison (80 %) et 100 000 € pour le terrain (20 %).

La pondération permet de calculer automatiquement :

• la répartition des dépenses entre les lots,
• la TVA sur les dépenses, en fonction du type de TVA choisi,
• la TVA sur marge.

Surcote et décote : Pour chaque lot, vous pouvez appliquer une surcote ou une décote :

• Cliquez sur le bouton « + » dans les colonnes Prix au m² ou Prix de vente.
• Une fenêtre s’ouvre : vous choisissez si vous souhaitez ajouter une surcote ou une décote.
• Vous pouvez définir la valeur :
• • en montant,
  • en prix au m²,
  • ou en pourcentage.

La surcote ou la décote reste enregistrée, même si vous modifiez ensuite le prix au m² global de tous vos lots.

👉 Dans le tableau, la surcote apparaît en vert, et la décote en rouge.

Vous pouvez supprimer un lot en cliquant sur la poubelle au bout de la ligne du lot à droite.

Dépenses

Après avoir renseigné votre achat et vos reventes, vous passez à la saisie des dépenses. Quatre grandes catégories sont proposées :

• Travaux
• Ingénierie travaux
• Commercialisation
• Autres dépenses

Pour chaque catégorie, vous pouvez ajouter plusieurs dépenses en cliquant sur le bouton "ajouter" puis en remplissant les champs suivants :

Nature : sélectionnez une dépense dans la liste proposée.

👉 Si elle n’existe pas, choisissez « Autre » puis précisez-la dans la description.

(Champ obligatoire)

Description : ajoutez des informations complémentaires.

Prix HT, Taux de TVA, TVA et Prix TTC : montants associés à la dépense.

Devis : possibilité d’importer un devis (fichier joint).

Lots concernés : permet de répartir la dépense entre les lots selon leur pondération.

Cas particulier des Travaux

Deux champs supplémentaires sont disponibles :

• Surface
• Prix au m²

Ces champs permettent de chiffrer vos travaux en fonction d’un coût au m².

Travaux, Ingénierie travaux et Autres dépenses regroupés dans la section Travaux

Commercialisation dans la section Commercialisation

👉 Les devis ajoutés sont, quant à eux, intégrés en tant qu’annexes dans le dossier de financement.

Dupliquer les lots : En cliquant sur ce bouton, les lots créés dans la partie projet se dupliqueront dans la partie travaux avec un nombre de lignes identiques à celles de vos lots. Cela vous permettra de mettre le coût travaux pour chacun de vos lots (le lot étant automatiquement sélectionné) Cette fonctionnalités vous permet de gagner beaucoup de temps si vous souhaitez mettre le coût travaux de chaque lot.

Gérer les dépenses récurrentes : Pour chaque type de dépenses vous pouvez créer des dépenses récurrentes. En cliquant sur le bouton "Gérer les dépenses récurrentes", une page s'ouvre. En cliquant sur le bouton "+" vous pouvez créer des nouvelles lignes de dépenses récurrentes, ensuite vous cochez les lignes de dépenses que vous souhaitez intégrer, et pour finir vous cliquez sur le bouton "ajouter à la simulation". Vos dépenses seront intégrées dans votre simulation.

Pour supprimer des dépenses récurrentes cliquez sur "actions" puis "supprimer"

Résultat avant financement

Cette partie est identique à la partie synthèse de l'opération sauf que les calculs ne tiennent pas compte des frais de financement et des frais de gestion

Financement

Le logiciel remonte automatiquement le montant total à financer qui comprend :

• Le coût total d'acquisition (incluant Prix net vendeur, frais d'agence et frais d'acquisition)
• Les dépenses (Travaux, ingénierie travaux, commercialisation et autres dépenses)

Vous pouvez modifier manuellement le montant d’un financement.

👉 En cliquant sur le bouton avec les deux flèches circulaires, vous réinitialisez le montant à sa valeur initiale.

À côté, la case « Reste à financer » vous indique la part du projet non encore couverte par vos financements.

Types de financement disponibles

Partie stratégique pour un marchand de biens, nous avons prévu 4 modes de financement :

• Fonds propres
• Bancaires
• Crowdfunding
• Investisseur privé

Vous pouvez combiner plusieurs financements, qu’ils soient du même type ou de types différents.

Pour créer un financement cliquez sur le bouton "ajouter un financement" et choisissez votre type de financement.

Dans chaque type de financement, vous devez d’abord indiquer le pourcentage du montant total à financer couvert par ce financement, puis compléter l’ensemble des pourcentages jusqu’à atteindre 100 %.

Le logiciel calcule automatiquement le coût de chaque financement.

👉 Ces coûts sont ensuite additionnés pour obtenir le coût global du financement de votre opération.

Le coût de chaque financement est calculé en fonction :

• des pourcentages saisis (taux d’intérêts, frais de dossier, etc.),
• et de la durée de portage de chaque lot.

En fonction de la libération de vos lots (durée de portage), le montant de chaque emprunt est réajusté, tout comme le montant des intérêts et de la commission d’engagement.

👉 Ainsi, vos frais financiers varient directement avec la durée de portage :

• plus la durée est longue,
• plus les frais de financement augmentent.

L’ordre de remboursement est le suivant :

1. Emprunts bancaires
2. Crowdfunding
3. Investisseurs privés
4. Fonds propres

Pour supprimer des financements cliquez sur "actions" puis "supprimer"

Dans le financement bancaire, la commission d'engagement peut être calculée de deux façons :

• Automatiquement, en fonction de la durée de portage de vos lots.
• Sur une durée fixe, en cochant la case « Calculer sur une durée spécifique » (cas appliqué par certaines banques).

En version Basic (gratuite) vous ne pouvez mettre que des financements fonds propres

Frais de gestion

Il s’agit de la dernière étape de la simulation. Vous pouvez intégrer vos frais de gestion :

• soit en montant fixe,
• soit en pourcentage du chiffre d’affaires.

Finalisation de votre simulation

Pour enregistrer votre simulation cliquez sur le bouton enregistrer en haut à droite dans le bloc synthèse de l'opération. Une fois enregistrée vous pourrez retrouver votre simulation dans la section simulation de votre opération.

Vous pouvez créer plusieurs simulations, les dupliquer, les modifier. Pour cela consulter la page gérer mes simulations.

Si vous ne parvenez pas à valider votre simulation, c’est que certains champs obligatoires ne sont pas complétés.

👉 Vérifiez en particulier que :

• tous les champs obligatoires sont bien renseignés, notamment dans les parties Projet et Dépenses,
• la pondération est correctement définie et que son total est égal à 100 %.

Mis à jour le : 03/09/2025